Ak by som predávala nehnuteľnosť a zároveň by som nechcela, aby mi kupujúci kúpu odriekol, asi by som neriešila žiadne rezervačné zmluvy ale rovno by som sa snažila uzavrieť (dobre spísanú!) kúpnu zmluvu, kde by ale bolo upravené, ako sa bude uhrádzať kúpna cena (po častiach) a tiež by v nej bola riadne upravená možnosť odstúpenia od zmluvy pri nedodržaní lehôt alebo prípadne pri neodklepnutí úveru kupujúcemu. Tiež by som využila advokátsku alebo notársku úschovu, a to minimálne na úschovu peňazí, ale ideálne by som dala do úschovy aj listiny - originály kúpnej zmluvy a návrhy na vklad.
Skúsim v skratke (haha) popísať, ako by som si predaj nehnuteľnosti riešila ja (postup v prípade, ak na kupovanej nehnuteľnosti neviazne žiadne iné záložné právo banky, a teda sa financiami z kúpy nebude financovať iný úver doterajšieho vlastníka). Časy neudávam, ale aj so znaleckým posudkom sa to celé dá stihnúť do 2-3 mesiacov.
0. Informovať sa v banke, aké dokumenty si vyžadujú k úveru. Klasicky je to nejaká kúpna zmluva (alebo zmluva o budúcej zmluve, rezervačná zmluva) - z ktorej bude vyplývať, že má dôjsť p prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Ďalej sú to údaje o príjmoch žiadateľa o úver (jeho pracovná zmluva, potvrdenie o príjmoch zo závislej činnosti, prípade ak má príjmy aj z podnikania a pod...) Ďalej si banka určite vyžiada poistnú zmluvu na nehnuteľnosť. Môže si vyžiadať znalecký posudok (naša banka znalecký posudok ani nepotrebovala, stačili jej fotky nehnuteľnosti)... list vlastníctva.. myslím, že to by mohlo byť asi tak všetko. Každopádne sa musí kupujúci informovať v banke, aké doklady je potrebné k zmluve o úver doložiť. Každá banka to môže mať inak a môže požadovať iné doklady. Je vhodné informovať sa rovno aj o tom, či treba banke doložiť kópie, overené kópie alebo originály dokumentov.
V zásade sa ale banke preukazuje (žiadateľom o úver):
- že dôjde k prevodu vlastníckeho práva (preukazuje sa napr. kúpnou zmluvou, rezervačnou zmluvou, zmluvou o budúcej zmluve)
- že má žiadateľ o úver dostatok vlastných prostriedkov (výpis z účtu)
- že je žiadateľ bonitný (potvrdenia o príjmoch, pracovná zmluva.. čo si banka vyžiada)
- že sa založí nehnuteľnosť, ktorá má dostatočnú hodnotu (preukazuje sa napr. znaleckým posudkom...)
- že sa vôbec kupujúci s predávajúcim zaviazali zriadiť záložné právo banky na nehnuteľnosť (to by malo byť upravené priamo v kúpnej / rezervačnej zmluve)
- že je nehnuteľnosť poistená (poistná zmluva na nehnuteľnosť)
... neskôr (po podpise kúpnej zmluvy, pred čerpaním úveru) preukazuje kupujúci banke:
- že časť vlastných prostriedkov uhradil (napr. na účet úschovy)
- že bolo zriadené záložné právo banky k nehnuteľnosti (výpis z katastra)
... po čerpaní úveru ešte kupujúci banke do nejakého času preukazuje aj to, že bolo jeho vlastnícke právo zapísané, a teda že sa skutočne stal vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti (výpis z LV)
.... no a teraz k tomu postupu....
1. Takže najprv.. príprava kúpnej zmluvy (s budúcim kupujúcim), návrhu na vklad vlastníckeho (nie záložného) práva do katastra a zmluvy o úschove (s notárom alebo advokátom a budúcim kupujúcim). Dajme tomu, že sú všetky ostatné dokumenty už pripravené (znalecký posudok, poistka na dom..) .
2. Dokumenty sa podpíšu, overia sa podpisy na tých rovnopisoch, na ktorých majú byť overené, a následne budú dokumenty vložené do úschovy.
POZOR, banke je potrebné preukázať, že bola podpísaná buď rezervačná zmluva, zmluva o budúcej zmluve alebo kúpna zmluva.. Treba sa vopred informovať, aké dokumenty treba doložiť a či originály, kópie.. Normálne by mala stačiť kópia kúpnej zmluvy bez overených podpisov, nám dokonca stačil len nepodpísaný návrh zmluvy o budúcej zmluve, ale každá banka to môže mať inak. Každopádne originál kúpnej zmluvy s overenými podpismi by som kupujúcemu určite do rúk nedávala, jedine kópiu a rozhodne bez overených podpisov. Môže sa dohodnúť v zmluve o úschove aj to, že v prípade vyžiadania originálu zmluvy bankou (čo by sa ale stať nemalo), pošle banke listinu priamo advokát.
3. Takže.. dokumenty sú v úschove, banka má preukázané, že má dôjsť k prevodu nehnuteľnosti. Kupujúci zloží časť vlastných finančných prostriedkov na účet úschovy. Potvrdenie o zložení časti vlastných finančných prostriedkov do úschovy sa doloží banke. Ak kupujúci financie prevodom z účtu, ktorý má v tej istej banke, od akej chce čerpať úver, väčšinou si vie prevod banka overiť aj sama. Ak by mal účet v inej banke, bude musieť doložiť, že zložil vlastné peniaze do úschovy.
4. Nasleduje podpis záložnej zmluvy a zmluvy o úvere. Po podpise záložnej zmluvy je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra. To si už zvyčajne ošetrí sama banka. Aj keď ak to ponáhľa, môže podať návrh na vklad záložného práva do katastra rovno vlastník nehnuteľnosti. Kým nebude záložné právo vyznačené na LV, bude tam vyznačená plomba.
5. Až potom, ako bude záložné právo banky zapísané na liste vlastníctva, a vlastné prostriedky kupujúceho uhradené na účet úschovy, uvoľní banka peniaze z úveru. Tiež musí mať preukázané všetky tie veci popísané vyššie. Banka môže peniaze z úveru poukázať priamo na účet úschovy (podľa toho ako si to ošetrí kupujúci). Banka môže financie poslať aj na účet kupujúceho a ten ich potom prepošle na účet úschovy, to už je detail. Podstatné je, že v zmluve o úschove bude uvedený nejaký termín, do kedy má byť celá kúpna cena (vlastné peniaze + hypotéka) uhradená na účte úschovy. To už je jedno, či to uhradí priamo banka alebo kupujúci, dôležité je, dokedy to má byť na účte úschovy uhradené.
6. Keď bude celá kúpna cena uhradená na účet, uvoľní advokát / notár z úschovy listiny na návrh na vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Bez tých by nebolo možné zapísať vlastnícke právo kupujúceho na LV. Následne je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva na kataster. (Tradične do dňa zápisu vlastníckeho práva bude na LV vyznačená plomba)
7. Keď bude ako vlastník na LV uvedený nový majiteľ (kupujúci), advokát / notár uvoľní celú kúpnu cenu (ktorá je do tejto chvíle blokovaná na účte úschovy) a prevedie ju na účet predávajúceho.
Má to jednu výhodu, a teda - kupujúci nepríde o svoje peniaze skôr, než bude zapísaný ako vlastník na LV a predávajúci nepríde o svoju nehnuteľnosť skôr, než budú všetky peniaze bezpečne na účte úschovy. Akonáhle sú peniaze alebo listiny v úschove, nemôže s nimi ani predávajúci ani kupujúci manipulovať, kým nie sú splnené podmienky úschovy.
--------
ale ako som už písala, je potrebné mať dobre spísanú kúpnu zmluvu a zmluvu o úschove a predtým sa informovať v banke. Odporúčam dať spísať kúpnu zmluvu advokátovi. Ja by som v kúpnej zmluve určite dohodla aj nejakú zmluvnú pokutu pre prípad, ak by kupujúci (alebo aj predávajúci) bezdôvodne od kúpnej zmluvy odstúpil, ale možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy bez udania dôvodu by som ja osobne ponechala. Určite by som ponechala minimálne možnosť odstúpiť od kúpnej zmluvy v prípade, ak nebude kúpna cena uhradená na účet úschovy riadne a včas (t. j. aj vlastné financie, aj zdroje z hypotéky). No to už záleží na preferenciách, ako sa zmluva nastaví. Tiež odporúčam jasne stanoviť lehoty, do kedy má byť aká časť kúpnej ceny uhradená a čo sa stane, ak sa lehota nedodrží alebo ak banka nakoniec úver neschváli.
Ono to môže byť dosť komplikované, ak človek nevie, na čo sa sústrediť a na čo si dať pozor, preto určite odporúčam dať si min. kúpnu zmluvu vypracovať advokátom, ak už nechcete využiť služby realitiek (čomu sa nečudujem).
Hm.. keď to tak po sebe čítam, až také krátke to nebolo a znie to dosť chaoticky... nuž čo.. je večer.. ale snáď aspoň v niečom to pomôže.
Naposledy upravil Ellys : 09.11.20 at 22:10
Ak mi povieš, že si nič nenašiel, tak sa len pousmejem.
...a ozaj, ak nevieš, čo a ako, tak celý predaj zver do rúk odborníkom.
ak je kupujúci s hypotek.-Certifikátom
20% z vlastných prostriedkov
80% hypotéka
1. Podpis rezervačky -termín 2 mes
zaplatí sa rez, záloha 3 tis.
2.Rezervačka sa nesie do banky
3. Znalecký posudok -a nesie sa do banky
4. Banka pripraví
Úverovú zmluvu UZ
Záložnú zmluvu ZZ
5. Notár: podpis Kúpnej zmluvy KZ
(každý má právo na exemplár)
6. Banka:
podpis UZ
podpis ZZ
úhrada 20% vkladom na účet uvedený v KZ
7. ZZ ide na Kataster
8. Kataster plomba
9. Banka prevod 80% na účet uvedený v KZ
10. KZ na Kataster
Prosím teda znalých aspoň o:
a. Rezervačka sa síce dáva štandardne 2 mes, ale ako som krytý voči tomu, že kupujúci nebude konať -alebo nájde lepšiu kúpu a 3 tis pokutu rád oželie -čo by bolo pre mňa dosť bolestivé (pozastavený predaj na 2 mes.!) ??
b. Čo bráni kupujúcemu ísť s podpísanou KZ na kataster skôr, než prebehne bod 9 -kedy súčasne vo výnimočnom prípade môže nastať stav, že nebudú splnené niektoré podmienky pre hypo, takže nový vlastník bude zapísaný -a ja tých 80% z ceny uvidím -možno -po rokoch súdnych ťahaníc (banku nezaujíma či bod 9 prebehol) ??