Lientilka Do
brý deň, potrebovala by som poradiť v oblasti financovania opráv spoločnej terasy bytového domu. Situácia - V našom bytovom dome máme strechu, ktorá je súčasne terasou k jednému bytu. Táto strecha - terasa je evidovaná ako spoločné priestory bytového domu, ale prístup na nu je iba z jediného bytu a preto jej užívateľom je iba vlastník tohto konkrétneho bytu. Terasu je nutné opraviť. Počula som, že existuje nejaký zákon o spolufinancovaní užívatela terasy na oprave nejakým pomerom, ktorý zohľadnuje, že terasa je spoločným priestorom( strecha) ale ako terasu ju užíva iba jeden majiteľ bytu zo 70 v bytovom dome. Viete mi prosím poradiť, kde by som takéto informácie našla? Ďakujem! Zákon o vlastníctve bytov a nebyt. priestorov v § 2 definuje niektoré pojmy, medi iným aj čo sú spoločné časti domu. Je tam aj spoločná terasa.
Ako píšeš, tá terasa je spoločným vlastníctvom, teda nemá ju ten majiteľ bytu, ktoý má na ňu prístup, zapísanú ako príslušenstvo bytu. V tom prípade sú povinní všetci povinní podieľať sa na jej oprave (najmä ak je to zároveň spoločná strecha).
Neviem o tom, že by nejaký zákon tak konkrétne upravoval povinnosť niekoho spolupodieľať sa na oprave spoločných zariadení domu . Hovorí o tom len vyššie uvedený zákon v § 10 ods. 1, kde stanovuje povinnosť vlastníkov prispievať do fondu opráv podľa ich spoluvlastníckeho podielu (pokiaľ sa nedohodnú inak):
"(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu, ak sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome nedohodli inak."
Z tohto fondu sa potom hradia opravy spoločných častí domu, teda mala by sa aj oprava tej terasy/strechy.
Ak tú terasu využíva len jeden spoluvlastník, malo by to byť na základe súhlasu ostatných vlastníkov. A tu by som videl priestor na rozumný kompromis.
Strecha/terasa by sa opravila zo spoločných peňazí - fondu opráv. Tým že ju využíva iba jeden, mal by vlastne platiť nájomné za užívanie spoločného priestoru. Na vašom meiste by som mu navrhol, aby za tú terasu, čo užíva, platil do fondu príslušnú čiastku za m2, akú ste dohodli pre byty. Teda ak platíte 10 SK/m2 a terasa má 20 m2, tak bude mesačne prispeivať do fondu 200 SK. Tým pádom bude zabezpečené, že sa väčšou mierou bude podieľať na financovaní opravy strechy, lebo bude tvoriť fond za tú terasu. Pokiaľ na to nepristúpi, môžete mu pohroziť, že síce opravíte tú terasu/strechu tak aby nezatekala, ale lacnejším spôsobom. Teda tak, aby bola nepochôdzna. Tým by stratil možnosť využívať tú terasu, lebo by na ňu nemohol chodiť.
Byť na jeho mieste, tak by som pristúpil na takú dohodu.