arsenalx
Dobrý deň
prosim o radu: ako formulovať zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na kúpu bytu ak chceme kupovat byt od manželov ktorý este iba teraz budu kupovať byt od mesta do osobneho vlastníctva a nasledne by sme od nich odkupili byt. Pri specifikácii predmetu zmluvy este nie su vlastnici a ani LV nie je na nich. Bude takáto zmluva platná? Da sa to pravne osetriť? Prosim o radu. Vopred )dakujem.
Podstatnymi nalezitostami takejto zmluvy su
- predmet
- cena
- termin, dokedy sa ma zmluva uzavriet (pripadne aj s tym, dokedy su nou zmluvne strany viazane)
Predmet treba v zmluve o uzavreti buducej kupnej zmluvy (ZBZ) vyspecifikovat tak, ako bude predmetom zapisu na liste vlastnictva, t.j. bud z obsahu zmluvy, ktorou to manzelia nadobudaju, alebo podla zapisu na liste vlastnictva, ak sa uz ROVNAKE byty v tom bytovom dome previedli.
Netreba ani v ZBZ zabudnut na definiciu spolocnych casti a zariadeni domu, spoluvlastnicky podiel na spolocnych castiach/zariadeniach/pozemku.
Ak sa to tyka mojich klientov, postupujem tak, ze ich necham, aby sa dohodli na celom obsahu buducej kupnej zmluvy, vypracujem rovno kupnu zmluvu a tu prilozim ako prilohu k ZBZ s tym, ze tuto prilohu zmienim aj v texte ZBZ a v jej obsahu sa na nu odvolavam. Nie je to nutne, je to vsak lepsie pre pripadny buduci sudny spor. Pre tento ucel pridavam do ZBZ aj klauzulu, ze zmluvne strany suhlasia s tym, aby v pripade, ze do dohodnuteho terminu zmluvu neuzavru, rozhodol na navrh ktorehokolvek z ucastnikov sud o nahradeni prejavu vole na kupnej zmluve.
Pretoze momentalne zrejme neviete definovat termin datumom, je akceptovatelne, ak si termin na uzavretie kupnej zmuvy urcite "do x dni po nadobudnuti vlastnictva k nehnutelnostiam a, b, c, najneskor vsak do ....".
Uzavretie takejto zmluvy na rozdiel od predchadzajuceho nazoru odporucam, co neodporucam, je platenie kupnej ceny v takomto pripade vopred. Ak ste sa dohodli inak, odporucam zlozit peniaze po uzavreti kupnej zmluvy do notarskej uschovy, a ako dohodnuty dokument, proti ktoremu notar peniaze uvolni v prospech predavajucich, bude "list vlastnictva c.1234, na ktorom budu ako vylucni vlastnici predmetu kupy, bez tiarch, zapisani kupujuci".
Samotnu kupnu zmluvu mozte vypracovat a podat na kataster nasledujuci den po podani zmluvy, ktorou oni nadobudaju byt (od mesta, od BD) - pri "prvych prevodoch" - teda prevodoch v prospech najomcu/ov sa vlastnictvo nadobuda spatne ku dnu podania navrhu na kataster. V praxi som sa este nestretla s tym, aby na tom katastru nieco vadilo.
Pretoze toto vsetko vyzera jednoducho, ale treba sa s tym skutocne "vyhrat", odporucam radsej zverit pripad do ruk pravnikovi s dobrymi referenciami.