Robert333 Bývam v bývalej družstevnej bytovke, kde boli pred časom byty prevedené do osobného vlastníctva, a správcom sa stalo bytové družstvo. Po novelizácii zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v r. 2007 sa prerábala zmluva o výkone správy, aby sa dala do súladu s novým zákonom. Vtedy však družstvo vytvorilo nejakú dcérsku správcovskú s.r.o., na ktorú predisponovala správu domov a ktorá podpisovala nové zmluvy.
Vtedy sa v našom dome začala diskusia na tému, či pokračovať u tejto novej dcérskej správcovskej s.r.o. alebo si nájsť úplne nového správcu. Zástupkyni vlastníkov zjavne išlo o to, aby sme pokračovali u tej novej správcovskej s.r.o. bytového družstva, lebo už mala vytvorené rôzne väzby, priateľstvá a bohviečo ešte. Pôvodne sa na tému voľby nového správcu viedla v dome diskusia, ale potom to nabralo veľmi zvláštny smer.
Jedného dňa sa u mojich rodičov (ktorí bývajú v tom istom dome) objavila a podsunula im nejaký čistý hárok s tým, že nech naň svojím podpisom potvrdia, že ... neviem to ani zreprodukovať, niečo motala na ten spôsob, že ide o nejaký predbežný súhlas, ani neviem s čím. Rodičia ju, samozrejme, vypoklonkovali. Ja som bol vtedy u rodičov a preventívne som jej povedal, že u mňa sa s tým čistý mhárkom ani nemusí zastavovať, lebo ja sa podpíšem len pod nejaký konkrétny text.
Neskôr som sa dozvedel, že obehla aj ďalších ľudí a splietala čosi také, že podľa zákona sa musia inštalovať pomerové merače tepla a preto musíme mať rýchlo nového správcu alebo niečo také. Jednoducho pod takouto zámienkou ich nejak zmanipulovala, aby jej podpísali ten čistý papier.
Po čase mi zrazu od tej novej správcovskej spoločnosti prišla výzva na to, aby som sa dostavil a podpísal zmluvu o výkone správy. Neučinil som tak, lebo jednoducho tá diskusia vôbec neprebehla, resp. nebola ukončená s nejakým záverom a hlasovaním.
Celú dobu som bol v tom, že väčšina vlastníkov bytov išla tú zmluvu podpísať a týmto sa vlastne legalizoval daný stav aj bez diskusie.
Posledné dva roky sa na každej domovej schôdzi vedú ťažké hádky kvôli tejto záležitosti. Zatiaľ som sa do nich neangažoval, ale na poslednej schôdzi, kde sa viedli bezprecedentné boje, som sa od jednej susedy dozvedel, že táto výzva na podpis išla len tým ľuďom, ktorí ten prázdny hárok nepodpísali.
Pokiaľ tá suseda má pravdu, potom k originálu zmluvy musí byť pripojený hárok s podpismi, ktorý sa podpisoval samostatne pod úplne inou zámienkou.
Tým, že som zmluvu nešieil podpísať, vlastnú kópiu ani nemám. Uvažujem tým smerom, že navštívim správcu a požiadam ho o predloženie originálu zmluvy s podpismi vlastníkov bytov (nie nejakú xerokópiu), aby som si overil, či je hárok s podpismi nedeliteľne spojený so zmluvou (ideálne stužkou u notára) alebo je úplne samostatne.
Chcem sa spýtať, aké sú moje možnosti napadnúť zmluvu o výkone správy, pokiaľ sú podpisy na samostatnom hárku. Prípadne, čo robiť, ak mi správca odmietne ukázať originál zmluvy.
Pokiaľ sa preukážu podozrenia mojej susedy, otázka je, či sa dá zmluva úspešne napadnúť na súde. Taktiež tu vyvstáva otázka, či konanie zástupkyne vlastníkov nenapĺňa aj skutkovú podstatu trestného činu podvodu, pokiaľ naozaj nechala podpisovať čistý hárok, ktorý potom pripojila k zmluve o výkone správy.
Problém je v tom, že pokiaľ sa ľudia nechajú manipulovať a väčšina jej podpíše hoci aj čistý hárok, nepomôžeš si. Si v menšine a musíš sa prispôsobiť rozhodnutiu väčšiny, aj keď bohužiaľ tá väčšina je jedno veľké manipulovateľné "stádo" nemysliacich ľudí. Pokiaľ by si aj napadol zmluvu o správe, ona ukáže, že väčšina ľudí s tým súhlasila. Podpisový hárok nemusí byť notársky spojený s textom zmluvy. Keby si aj chcel dokázať, že tí, čo ju podpisovali, zmluvu ani nevideli, zase si nepomôžeš, lebo povedia, že zmluvu videli. Aj keby ju nevideli, nikde nie je napísané, že pred podpisom zmluvu si ju musia prečítať. Oni môžu kľudne schváliť aj zmluvu, ktorú si neprečítali. Je to len ich vec, čo podpíšu.
Pokiaľ je tá zmluvu zjavne nevýhodná pre majiteľov bytov, musíš sa postaviť na "čelo odporu" proti tej susede a získať (presvedčiť) väčšinu ľudí, že treba zvolať schôdzu a zmeniť správcu. Postačí ti na to polovica majiteľov.
S tou zmluvou, ak už bola schválená, už nič nenarobíš. Trochu ti ozrejmím, ako to funguje. Najprv citát zo zákona o vlastníctve bytov § 8a ods. 1:
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis.12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä
Čiže ak má bytovka nového správcu, tak na schôdzi (alebo aj písomným hlasovaním) sa schvaľuje znenie zmluvy o správe. Pokiaľ to odsúhlasí (a podpíše) väčšina, tak je platná pre všetkých. Aj v tom prípade, kedy niektorý z vlastníkov odmietol podpísať. Zmluva nemusí byť notársky zviazaná, z ničoho taká povinnosť nevyplýva. Ani podpisy nemusia byť notársky overené.
Robert333 Po čase mi zrazu od tej novej správcovskej spoločnosti prišla výzva na to, aby som sa dostavil a podpísal zmluvu o výkone správy. Neučinil som tak, lebo jednoducho tá diskusia vôbec neprebehla, resp. nebola ukončená s nejakým záverom a hlasovaním.
Celú dobu som bol v tom, že väčšina vlastníkov bytov išla tú zmluvu podpísať a týmto sa vlastne legalizoval daný stav aj bez diskusie.
......som sa od jednej susedy dozvedel, že táto výzva na podpis išla len tým ľuďom, ktorí ten prázdny hárok nepodpísali.
K návrhu zmluvy nemusí byť diskusia. Pokiaľ so znením ľudia súhlasia (aj keď ju nevideli), môžu ju podpísať. Tí, čo nepodpísali, sú potom vyzvaní, aby podpísali individuálne. Správca môže tú zmluvu uzatvoriť aj individuálne s každým vlastníkom osobitne, napr. pri predaji bytu uzatvorí novú zmluvu len s tým novým vlastníkom, nový vlastník nepodpisuje tú hromadnú zmluvu. Môžu sa uzatvoriť aj úplne individuálne zmluvy (ale s rovnakým znením) s každým majiteľom osobitne. AJ keď nový vlastník samotnú zmluvu nepodpíše, je mu to prd platné, lebo v kúpnej či darovacej zmluve podpísal vyhlásenie, že pristupuje k zmluve o správe.
Ak by si aj našiel viac ako polovicu ľudí, ktorí by s tebou súhlasili a chceli by zmluvu zmeniť, nemusí sa vám to podariť, lebo so zmenou nemusí súhlasiť správca. On je totiž druhá zmluvná strana a k zmene zmluvy je potrebný aj jeho súhlas. Ak nebude súhlasiť, potom zostáva len zmeniť správcu a s novým dohodnúť takú zmluvu, ktorá bude vyhovujúca pre väčšinu majiteľov.
A pýtal si si od správcu znenie zmluvy? Osobne sa mi nepáči tvoj prístup, lebo len kritizuješ to, čo si ani nevidel. Mal si možnosť ísť pozrieť znenie zmluvy, ale nešiel si. Keby mne ponúkli ísť podpísať zmluvu, tak tam idem, prečítam si ju a potom sa rozhodnem, či ju podpíšem alebo nie. Ani nevieš, čo je v tej zmluve, hlavné že s ňou nesúhlasíš.
Vieš mi povedať, čo je v tej zmluve tak nevýhodné pre majiteľov, kvôli čomu ju odmietaš podpísať? Alebo ju nepodpíšeš len "z princípu"? Jediná dôležitá vec v zmluve je cena za správu. Ostatné veci bývajú v zmluve štandardné. Mám pocit, že si jeden z tých pasívnych kritikov, ktorí znegujú a skritizujú všetko, čo sa v dome urobí, ale sám žiadnu aktivitu nikdy nevyvinie.