Ad: Nie sú dobrí správcovia… Tlačiť E-mail
Napísal Rudolf GALLO
Thursday, 29 May 2008
Titulkom neberiem meno božie nadarmo, iba citujem časť výroku jedného živnostníka, elektrikára, ktorý znie: „Správca je v porovnaní so zástupcom vlastníkov nula. Správca môže len to, čo mu dovolia vlastníci a najmä zástupca vlastníkov, lebo ten je - boh! On môže všetko!“

Extrémnu verbálnu nadsádzku použil elektrikár ako najvyšší „nebeský tromf“, len aby v našej dišpute o správcoch zdôraznil, že v dome je ešte niekto iný, kto má vyššiu moc ako správca. Autor výroku už roky zabezpečuje elektroúdržbu pre viaceré bytové domy v Petržalke, a nielen v nej, a keďže niet nad vlastné skúsenosti, zrejme vie, o čom hovorí, aj prečo tak hovorí. Aké sú jeho argumenty na „božský pôvod“ zástupcu vlastníkov? Keďže bytový dom ako celok zväčša zaujíma len málo vlastníkov jednotlivých bytov, je neraz len na zástupcovi vlastníkov, aby na základe vlastného poznania vecí a situácie v paneláku alebo konkrétneho problému či sťažnosti iného vlastníka bytu sám subjektívne posúdil a rozhodol, čo dať v dome v spoločných priestoroch a na spoločných zariadeniach opraviť a urobiť, teda aj ako, kedy, komu a za koľko. V zmluve o výkone správy alebo konkrétnym uznesením schôdze vlastníkov má schválený rozsah rozhodovania a konania, ale tiež aj finančné limity, v ktorých sa môže „pohybovať“ (v jednotlivých domoch od niekoľko tisíc až po desaťtisíce korún). Preto - zväčša - len ON vyberá z viacerých ponúk konečného dodávateľa prác, ON odsúhlasuje konečnú cenu prác, ON rozhodne, či preberie vykonané práce aj bez reklamácie, ON sa podpíše pod dodávateľovu faktúru, že súhlasí s jej úhradou, ON... čo ešte on? Správca zvyčajne spravuje viacero bytových domov, preto sa poteší aktívnemu zástupcovi vlastníkov, aby mnohé z toho, za čo ako správca poberá odmenu, urobil práve ON, zástupca vlastníkov, zadarmo (sú však domy, v ktorých zástupcovia vlastníkov tiež poberajú akú-takú odmenu).


Isteže nejde o všeobecný rozhodovací „manuál“ zástupcu vlastníkov, ani o všetky bytové domy. Napokon v niektorých domoch je viacero zástupcov vlastníkov, napríklad podľa počtu vchodov či jednotlivých schodísk, preto aj rozhodnutie bývajú zväčša kolektívne, resp. podmienené súhlasom ešte ďalšieho zástupcu vlastníkov. Ale v princípe nie je ďaleko náš elektrikár od podstaty problému, že zástupca vlastníkov, hoci je primus inter pares, teda prvý medzi rovnými, čiže aj vlastníkmi, má v nejednom prípade až „nadprirodzené“ rozhodovacie právomoci.


Elektrikár vyzdvihol moc zástupcu vlastníkov aj preto, že ten vidí nielen do domu a jeho technických, stavebných a funkčných problémov, ale aj do ľudí skrz účty domu. Dostáva informácie od správcu o príjmoch a výdajoch na jednotlivých účtoch, potom aj kto z vlastníkov platí, či neplatí načas, alebo vôbec neprispieva do fondu služieb a fondu prevádzky údržby a opráv. Pre „slabšie zástupcovské povahy“ je takáto databáza finančných hriechov vhodným nástrojom na vybavovanie si, tentoraz, osobných účtov v susedských sporoch v úplne odlišných veciach. Či je to v súlade s právnymi normami o ochrane osobných údajov, ale i bankovým tajomstvom, to je otázka pre samotného zástupcu vlastníkov, predovšetkým však pre správcu, ako zabezpečuje dôvernosť citlivých informácií, aby sa nezneužívali na iné účely, ako je dodržiavanie platobnej disciplíny v dome. Teda či sú finančné informácie iba súčasťou povinnej zástupcovej diskrétnosti alebo aj verejnou záležitosťou, napríklad zverejňované doma za jedným stolom všetkým členom rodiny, ba nebodaj ako senzácia vybubnované na kadejakých „barákových žúroch“ spriaznených rodín na ohováranie a splietanie kadejakých intríg. Lebo aj to sa stáva... To nemá byť podpora neplatičom, ale apel na citlivosť pôvodu a príčin problému, lebo nie každý, kto práve neplatí, nechce platiť vôbec, len dočasné okolnosti...


„Stvorenie“ zástupcu

Ale zíďme z nebies a ľudského suterénu na pevnú a rovnú zem. Ktože je ten zástupca vlastníkov, čo všetko môže a nemôže, čo dokáže a nedokáže? Hoci táto postava (náš sused, kamarát, kolega, rovesník) pôsobí v bytových domoch už 15 rokov (v roku 1993 bol prijatý zák. č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov), funkcia zástupcu vlastníkov, teda osoby oprávnenej vystupovať za vlastníkov a konať v ich mene v určitých veciach, v ktorých to zákon umožňuje a na ktorého splnomocňujú ostatní vlastníci, sa prvýkrát uvádza až v zák. č. 268/2007 Z.z., teda v deviatej novele, ktorá sa stala súčasťou zák. č. 182/1993 Z.z. Nijaký bytový právny predpis sa dovtedy o takejto fyzickej osobe nezmieňoval, v rôznych zmluvách o výkone správy však roky existovala a existuje. Bola tiež rôzne pomenovaná - od splnomocneného zástupcu cez povereného vlastníka až po osobu s osobitnou plnou mocou a iné prívlastky. Stručne a jasne: do leta 2007 zástupcu vlastníkov nelegalizoval bytový zákon ani jeho novely, ale v rôznych obmenách ho „stvoril“ zväčša správca, keďže ten predkladal vlastníkom bytov a nebytových priestorov návrhy zmlúv o výkone správy. Zároveň si ho aj „modeloval“ ako svojho spoluhráča, a nie partnera na druhej strane za vlastníkov bytov s rébusom: akú moc mu dať a koľko mu jej dať, aby to najmä jemu, správcovi, čo najviac vyhovovalo. A tak rozptýlenú moc všetkých vlastníkov cez rôzne splnomocnenia (od prípadu k prípadu či natrvalo) zakotvené v zmluve o výkone správy v značnej miere koncentroval do moci jedného zástupcu či niekoľkých zástupcov vlastníkov s úmyslom, že s jedným či niekoľkými sa možno skôr dohodne ako s väčšinou či nebodaj až všetkými vlastníkmi domu, aby nemusel zakaždým a takmer ku všetkému zvolávať schôdzu vlastníkov, na ktorej by mu odsúhlasovali menšie či väčšie práce, výber dodávateľa alebo faktúru presahujúcu svojou výškou povolený finančný limit. Aj preto v návrhoch zmlúv o výkone správy nadeľoval také právomoci zástupcovi vlastníkov, že podľa rozsahu a stupňa rozhodovania už ani nebol vlastníkom jedného bytu, ale majiteľom celého domu. Tak sa, žiaľ, nejeden aj správal.

Čo (ne)môže zástupca

Novela bytového zákona, zák. č. 268/2007 Z.z. nielenže prvýkrát zaviedla inštitút zástupcu vlastníkov, ale aj výrazne obmedzila jeho dovtedajší široký manévrovací priestor a kompetencie, ktoré mu vyplývali zo zmluvy o výkone správy alebo uznesení schôdzí.

Výrazne sa posilnilo individuálne právne postavenie každého vlastníka bytu a bytového priestoru, ktorým zákonodarca sledoval čo najširšiu účasť každého vlastníka na správe domu. Rozšírili sa tiež právomoci správcu, ale najmä sa zvýšila jeho zodpovednosť k vlastníkom bytov. To dôležité však: kým dovtedy nemal zástupca vlastníkov žiadne povinnosti a zodpovednosť, alebo len tie, ktoré boli uvedené priamo v zmluve o výkone správy, novela mu udelila už zákonné povinnosti, z ktorých možno vyvodzovať aj zákonnú zodpovednosť.
Podľa § 8a, ods. 4 zák. č. 182/1993 Z.z. v znení neskorších predpisov je zástupca vlastníkov osobou, ktorá zabezpečuje styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom. Tiež ich informuje o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade so zmluvou o výkone správy. A teraz to dôležité, že nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci podľa § 14 citovaného zákona. Rozsah, čo nemôže, je dosť široký.

Novela bytového zákona sa mala do konca minulého roku premietnuť do zmlúv o výkone správy, aby boli v súlade s novou platnou právnou úpravou. Viacerí správcovia však zostali pri pôvodných predstavách o postavení zástupcu vlastníkov v dome (ktoré im vyhovuje) a rôznym šibrinkovaním s § 31 Občianskeho zákonníka o zastupovaní na základe plnomocenstva mu v dodatkoch k zmluvám zasa nadelili právomoci a možnosti rozhodovať aj tam, kde je to - nemožné. Lebo niektoré individuálne práva vlastníka (napríklad hlasovaním prijímať a potom podpísať zmluvu o výkone správy, jej dodatky či vypovedanie) nemožno nahradiť kolektívnym rozhodnutím a schválením na schôdzi s udelením plnomocenstva, že tieto rozhodnutia a úkony môže za nich urobiť zástupca vlastníkov. Ale to je na dlhšie právne dišputy...



Sila moci či sila osobnosti



Podľa toho, čo vidíme okolo seba, Petržalka má v mnohých bytových domov dobrých a zodpovedných zástupcov vlastníkov. Veď - aký pán, taký krám. Poznám veľa odborne zdatných, pracovitých, nezištných, obetavých a ľudsky vzácnych zástupcov vlastníkov, ktorí dobrovoľne vykonávajú mandát dôvery vlastníkov bytov na úkor svojho voľného času. Žiaľ, poznám aj iných...
Rozsahom a intenzitou obnovy bytového fondu v Bratislave je naša mestská časť bezkonkurenčná, na Slovensku máme konkurenciu azda na trenčianskom sídlisku Juh. Po novele zákona nepotrebujú naše bytové domy tzv. silných zástupcov vlastníkov. Ľudské osobnosti však áno, čo nie je zakaždým to isté. Tak ako autoritatívnosť nie je autoritou, či podozrievanie opatrnosťou. Ani podľa seba - súdim teba. Bytový dom má svojprávnych, plnoprávnych a sebavedomých ľudí - vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Nik nepotrebuje prikazovanie, rozkazovanie či primitívne velenie (či nebodaj až šikanovanie) od nejakého „samo-napoleona“. Od takého zástupcu vlastníkov čo najskôr a čo najďalej. Komplexy menejcennosti, frustráciu z neodbornosti, stratu niekdajšej funkčnej či pracovnej prestíže alebo život pod papučou vo vlastnej rodine si treba vykompenzovať v iných komunitách a na iných miestach. Ak si bude každý vlastník plniť svoje povinnosti, teda zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných veciach domu, ak si bude správca dôsledne plniť svoje povinnosti, ktoré mu novelou uložil zákon o bytoch a nebytových priestoroch v § 8b, ods. 2, písm h), t.j. „vypracovávať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok“ (ozaj, už každý správca takýto plán na rok 2008 vypracoval?), potom zástupca vlastníkov nemusí byť „bohom“, ktorý môže všetko, ani záchrancom, či jediným, ktorý sa vyzná v problémoch celého domu, ale bude tým, čím má byť: kontaktérom, informátorom, organizátorom, kontrolórom, manažérom. Človekom dôveryhodným a dôverčivým na svojom mieste.