Ešte raz ďakujem.

Ahojte, táto téme ja super, len škoda, že je len jedna
Trošku ma zmiatli posledné príspevky.
Myslíte, že ak sro kúpi pozemok, na ktorom uskutoční výstavbu RD, tak by mohla účtovať:

042/321 pozemok
031/042 má ho zaradiť do majetku? alebo ho bude evidovať na 042?
042/321,211 náklady spojené s výstavbou RD ako napr.stavebné práce obstarané dodávateľsky, stavbyvedúci, posudky, ale i kúpa cementu a podobne? (toto som nepochopila pri posledných príspevkoch )

tá aktivácia 501/624 by sa použila len v prípade, že by som mala napr.na sklade cement a ten by som použila na výstavbu, či mýlim sa? Ale ak ho kúpim a viem, že ide na výstavbu, tak to môžem dávať rovno na 042.

v prípade prijatých záloh od budúcich odberateľov evidovať na 324?

keď sa ale RD nenapíše v liste vlastníctva na sročku, ale rovno na kupujúceho, tak ho treba evidovať vo firme ako majetok 022/042?
pri predaji by sa použil 311/641 (odpočet prij.záloh 324/311)
a 501,518/042 (ale tu je to asi zložité dať na materiál a služby,tak asi to fakt zaradiť do majetku? a potom by to bolo 541/022) a pozemok 541/031

ďakujem vopred

Na tieto otázky sme hľadali odpoveď a na všetky varianty existujú pádne dôvody, ale akosi sme sa nedopracovali k jednoznačnému rozhodnutiu či developerská činnosť je výrobou, alebo investičnou činnosťou.

apo

Ďakujem
to tu nikto zatiaľ také niečo neúčtuje?
Mohli by vydať teda nejaké usmernenie.
Na daneauctovnictvo som nasla len 1 článok ale z pohľadu IFRS.

Ahojte,

Chcem sa informovať ohľadom zaradenia majetku.
Výstavba bytov developerskou firmou som účtoval na 042 a na základe kolaudácie a predaja som premietol do nákladov a výnosov. V tomto roku sa dokončili všetky byty a niektoré ešte čakajú na predaj. Musím tieto byty zaradiť do majetku a odpisovať alebo mám nechať na 042 a čakať na predaj?

Poprosil by som Váš názor aj na nasledujúce. Spomínaná firma z bytov ktoré ešte nepredal chce jeden predať spoločníkovi za symbolickú cenu. Akou formou sa to robí a ako ovplyvní náklady vynaložené na výstavbu tohto bytu? Môžu sa uplatniť tie náklady?Vedeli by ste mi odporúčiť zákon ktorý to rieši?

Ďakujem

Pokúsim sa poradiť.
V prvom rade nezdá sa mi možné jednotlivé byty zaraďovať do majetku ako samostatné nehnuteľnosti.
Ale je možné zaradiť do majetku celú budovu a postupne z nej odpredávať jednotlivé časti a takto znižovať vstupnú cenu celej nehnuteľnosti. Predpokladám, že si takto postupovala a prvá veta je bezpredmetná. Nezabudnúť pri účtovaní znižovania vstupnej ceny aj na zníženie sumy oprávok, zatiaľ ani jeden softvér s ktorým som robil to nedokázal korektne.

Predať jeden byt spoločníkovi, bez nepríjemných daňových dopadov sa nedá. Práve od roku 2010 sa vrátilo do daňových zákonov ustanovenie o osobách blízkych. Od mája 2004 do decembra 2009 sa to mohlo, kto mal hrošiu kožu to mohol urobiť, ale teraz už nie.

apo

Predpokladám, že myslíš 541/081 a 081/021
Ale odpisy ako také neuplatňuješ alebo?

Áno a odpisy by som neúčtoval ako daňové. Odpisy podľa zákona o účtovníctve nie je možné neúčtovať.

Stále je to o tom, či výsledok developera sú zásoby výrobkov, alebo nehnuteľný majetok.

apo

ja pridám svoju skúsenosť.
Ukončená a skolaudovaná bytovka - Do majetku sro sa zaradila budova v OC. Budova sa rozdelila na byty=časti podľa m2 a obstarávacia cena tiež pomernou časťou na každý byt /len v pomocnej evidencii=exceltabuľke
predané byty sa vysporiadali účtovne, daňovo na základe toho, že prešlo vlastníctvo na kupujúcich - znížená OC, vyradenie.
Takto vyraďujem 541/081 na základe predaja konkrétneho bytu.
Účtovné odpisy sú stanovené na 60 rokov, rovnomerne, pripočítavajú sa k ZD, daňové odpisy sa neuplatňujú.
Konateľom sa predal byt za trhovú cenu - nikto nešpekuloval.
1 byt sro vybavila prepis - zmenu účelu na kancelárske priestory a ponecháva si ho vo vlastníctve. Tam uplatňujeme daňové odpisy.

Áno takýto postup by som zvolil aj ja. Intuitívne by som odpisy nedával do daňových nákladov. Túto tému sledujem aj z toho dôvodu, že účtujem jednu výstavby jedného obytného domu ako obstaranie investície. Vzhľadom nato, že byty sa asi nepodarí predať novým vlastníkom čo je dnes aktuálny problém tak ako to kejka popisuje.

S jej postupom možno len súhlasiť. Metodicky možno nie je čistý. To "možno" nech riešia audítori, ale je daňovo spravodlivý.

apo

Ešte dodám, dnes som sa dozvedela, že sa pripravujú významné zmeny v postupoch účtovania, napr. táto problematika sa má zjednotiť formou účtovania v triede 1-zásoby..............ufff.

Áno, súhlasím, ja som tiež riešila nadstavbové byty, zaradila som ich v OC na úrovni priamych nákladov + časť nepriamych nákladov, čo som sledovala počas výstavby a rozdelila na jednotlivé byty podľa podlahovej plochy.
Neuplatnila som však ani účtovné odpisy, kým boli vo vlastnícke developera, nakoľko audítorka mi odobrila, že vzhľadom, že nedošlo k užívaniu predmetných bytov /v majetku developera/ môžem tak urobiť. Rozumiete, ja chápem, že zákon o účt. nepozná "neodpisovanie", ale zdá sa mi nelogické vôbec účtovne odpisovať DHM, ktorý síce je v majetku developera, ale určený na ďalší predaj. Podľa postupov § 20 ods. 2) Dlhodobý hmotný majetok sa odpisuje s ohľadom na opotrebovanie zodpovedajúce bežným podmienkam jeho používania.
Ale aké "opotrebovanie" a podmienky "jeho používania"?

za nepredané byty developer platí správcovi poplatky, aj ked ich neužíva - fond opráv, média,......
Stavba "starne" prirodzene aj bez užívania. preto som dala životnosť 60 rokov /ako spodnú hranicu/, kedysi boli odpisy budov stanovené na 100 rokov.
podľa môjho názoru akékoľvek nízke odpisy sú lepšie ako žiadne odpisy.

Dobrý večer Kejka...čítam túto vašu diskusiu o výstavbe bytových domov...a mám podobný prípad s ktorým neviem pohnúť...obstaranie budovy dodávateľským spôsobom som účtovala na 042...v roku 2010 budovu skolaudovali,a boli vystavené LV na našu firmu (nepredal sa ani jeden byt), takže som zaradila do majetku 021/042...ale ku koncu roka došlo k predaju dvoch bytov zo 6tich...a neviem ako to mám zaúčtovať, a čo s odpismi...berme že, po kolaudácii sa mi zvýšila OC, urobila som si odpisový plán a mesačne účtovala odpisy 551/081...faktúra za byt bude 311/641,343 ? a čo bude nasledovať ??? 541/021, ale potom mi ešte stále figuruje suma odpisu na 081...takže dám aj 081/021 ??? neviem sa z toho vysomáriť....

prečítaj si moje príspevky, už som to popisovala. Zálad je oceniť každý byt osobitne a aj osobitne odpisovať - potom nemáš problém pri predaji.
Ten predaj - no comment - ved to sú základy účtovníctva a tvoj profil? Nemôžem nepozrieť a nevzdychnúť......
Ja som si účtovanie dev.činnosti tiež musela premyslieť a vychádzala som z účt.legislatívy.

Napriek "zaujímavej" odpovedi, ďakujem za reakciu...vychádzala som presne z tvojich príspevkov, preto som aj Teba oslovila...nenapadlo ma, že moja otázka bude taká iritujúca...nemám pocit, že som napísala niečo zle ohľadom toho predaja...ide o to, že to máme veľmi komplikované, nakoľko sme objekt kúpili a začali odpisovať, budova je kultúrna pamiatka navyše...!!! v nej sa postavili kancelárie a hore byty a na pozemku sa postavil nový bytový dom, skolaudovalo sa, odpisovalo, teraz časť predala...zvyšok zostáva majetkom...len som si chcela overiť postup u skúsenejších, a vybrala som si Teba...a tiež som si to najprv celé naštudovala...ale nehnevaj sa, ak odpísať nechceš, lebo ťa to zaťažuje, tak to nerob, a ak to chceš urobiť, tak to potom urob s vierou že pomôžeš niekomu menej skúsenému, ale urážať niekoho, koho vôbec nepoznáš a povzdychovať, vlastne ani neviem nad čím...to sa mi zdá moc...lebo fakt nechápem, čo je s mojim profilom...!!! ja mám titul pred menom a 10 rokov praxe, a pracujem pre 14 firiem, nemyslím si, že mi musí niekto písať o základoch účtovníctva...len som si chcela overiť a odobriť postup...ĎAKUJEM...

tie podrobnosti a prblémy som si nevšimla, uiviedla si cih myslím prvý raz - takže beriem späť. Pôvodné zadanie a účtovné zápisy boli naozaj záladné, ktoré netreba odobrovať s toľými rokmi praxe.
Najväčší problém bude to ocenenie jednotlivých bytov, nezávidím ti.
A áno, je hektické obdobie, tak ma nietkoré otázky zarazia.
Ospravedlňujem sa.

Nový zdroj informácií na túto tému:

Ja som vo všeobecnosti k tomuto zdroju dosť zdržanlivý, ale v tomto prípade je to návod na riešenie.

Link:
http://www.enoviny.sk/?sekcia=3&urov...005&odkial=EUD

alebo plný text:

Účtovanie nehnuteľností určených na predaj
16.2.2011
Na účely účtovania sa pri výstavbe nehnuteľnosti účtuje ako o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj, ak sú súčasne splnené podmienky: a) zhotoviteľ má efektívnu kontrolu nad zhotovovanou nehnuteľnosťou a neponechal si riadiacu spoluzodpovednosť nad zhotovovanou nehnuteľnosťou (tzv. priebežný transfer),

b) zmluva nespĺňa podmienky zákazkovej výroby podľa § 30 ale ide o štandardizovanú výstavbu,

c) výstavba sa uskutočňuje dodávateľsky, kedy zhotoviteľ poskytujú služby, prácu aj materiál,

d) zmluva na predaj nehnuteľnosti sa uzatvára pred ukončením výstavby..

Zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj sa účtuje podľa postupov ustanovených v § 30 Účtovanie zákazkovej výroby. Zhotoviteľ účtuje priebežne požadované sumy ako pohľadávky účtovným zápisom MD 311/D 606. Prijaté krátkodobé preddavky účtuje účtovným zápisom MD 221/D 324 resp. dlhodobé preddavky MD 221/D 475.

Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka sa účtuje vplyv zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj podľa metódy stupňa dokončenia alebo podľa metódy nulového zisku a to ako zvýšenie výnosov - účtovný zápis MD 316/D 606 alebo ako zníženie výnosov opačným zápisom MD 606/D 316.

Ustanovenie § 30 ods. 6 stanovuje, že v účtovníctve účtovnej jednotky, ktorá stavia nehnuteľnosť na predaj po ukončení výstavby (a nie sú splnené podmienky na účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj alebo na účtovanie o zákazkovej výrobe) sa účtuje ako o zásobách vlastnej výroby (výstavba nehnuteľnosti na predaj MD 121/D 611, dokončenie výstavby nehnuteľnosti na predaj MD 123/D 601).

V účtovníctve účtovnej jednotky, ktorá kupuje nehnuteľnosť za účelom ďalšieho predaja, pričom nejde o predaj nehnuteľnosti v nezmenenom stave alebo nie sú splnené podmienky na účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj, sa účtuje na účte 133 –Nehnuteľnosť na predaj. Na 133 sa účtujú opravy, technické zhodnotenie a súvisiace náklady spojené nehnuteľnosťou, ktoré vznikajú z dôvodu uvedenia nehnuteľnosti do stavu spôsobilého na predaj. Na účte 133 sa účtuje aj obstaranie pozemku, na ktorom sa realizuje výstavba nehnuteľnosti za účelom predaja (nie teda na účte 042).

Vyradenie nehnuteľnosti určenej na predaj z účtovníctva pri jej predaji sa účtuje účtovným zápisom MD 507/D 133. Výnos z predaja nehnuteľnosti sa účtuje MD 311/D 607.

Ak Vás táto problematika zaujala, viac o zákazkovej výrobe nájdete v našej príručke Účtovné súvzťažnosti od A do Z.

Túto informáciu, o účtovaní develop.projektov ako výrobkov potvrdila p.Radosvá z DR BB .Vraj vyšlo usmernenie , to však neviem nájsť. Ale súhlasím s tým.

je to nové znenie §30 Postupov účtovania.